"Thuis gemaakt" door Ineke Hulshof
04 november 2010
Thuis gemaakt
Bouwgroepen en kansen voor Delft in de crisis. Ineke Hulshof
De stad en haar bewoners zoeken betaalbare ruimte.
Intro
Bouwgroepen, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en Particulier Opdrachtgeverschap (PO) zijn woorden die veel vragen oproepen en vaak nog niet goed begrepen worden. In dit stuk wil ik duidelijk maken dat samen met de uiteindelijke gebruiker (als opdrachtgever) bouwplannen maken diverse kansen biedt: meer kwaliteit voor minder geld en ontwikkelen van braakliggende bouwlocaties in Delft. Doe dat met een groep gebruikers en het wordt slimmer, gemakkelijker en sneller.
Vooroordelen
De gebruiker van het gebouw is uiteindelijk degene voor wie je bouwt. Toch is de gebruiker maar zelden betrokken bij de totstandkoming van 'zijn' gebouw. De toekomstige bewoners van nieuwe woningen zijn de gebruikers, zij willen zeggenschap. Gedacht wordt dat het een enorm gedoe is, al die mensen met even zoveel meningen. Dit blijkt reuze mee te vallen. Meestal is er wel een gezamenlijke doel te vinden en dat blijkt in de praktijk een prima bindmiddel. Doelen kunnen zijn: het moet mooi worden, het moet minder kosten, het energieverbruik moet minimaal zijn of de woningen moeten kindvriendelijk zijn. Zo'n gezamenlijke doel leidt meestal tot meer voor minder geld. Een ander vooroordeel is dat het proces langer duurt vanwege de vele meningen. Het tegendeel is waar. Iedereen die meedoet weet wat hij of zij wil en hoeveel geld er besteed kan worden. Ook wil iedereen verhuizen, weg van de huidige plek. Dit geeft veel druk om vlug klaar te zijn, ze willen het nieuwe huis betrekken. Als de gezamenlijke doelen voorop staan en met goede informatie in een transparant, dus voor iedereen goed te volgen, proces, blijkt CPO meer voordelen dan nadelen op te leveren. Voor en met bewoners, je zou zeggen het kan niet beter.
Lange traditie
Delft heeft al een lange traditie met woongroepen. Deze is gestart met de kraakbeweging in de jaren 70, en gaat via Centraal Wonen in de Tanthof naar de woongroepen aan de van Leeuwenhoeksingel. Met Particulier Opdrachtgeverschap in de stad is Delft zelfs voorloper in Nederland geweest met het project aan de Schutterstraat. In Nederland is in Culemborg met Eva Lanxmeer het beste voorbeeld te vinden voor allerlei ontwikkelvormen van PO, met veel verschillende groepen en veel aandacht voor duurzaamheid. Dat zijn mooie voorbeelden met, vooral de laatste jaren, ook opvallende architectuur zoals het project wonen in een kas. De laatste ontwikkelingen laten zien dat de bouwgroepen ook zorgen voor bijzondere kwaliteit. In Duitsland, zowel in Berlijn als in Tübingen, zijn goede voorbeelden te vinden. Delft is bijzonder goed vergelijkbaar met Tübingen, dat iets ten zuiden van Stuttgard ligt. Deze oude stad met een universiteit, niet te groot en met veel historie, heeft ook veel oude gebouwen en voldoende creatief vermogen om iets moois te maken.
Zeggenschap is essentieel
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap gaat verder dan inspraak en medezeggenschap. Die laatste twee begrippen duiden op een hiërarchie van partijen en op de dominantie van regelgever en overheid, die geen gebruiker zijn. Individuele keuzevrijheid in de meest pure vorm zien we in de bouw via 'gewoon' Particulier Opdrachtgeverschap, PO. Het gaat daarbij veelal om dure kavels en dure processen met vaak hoge architectkosten. Slechts weinig mensen kunnen dat betalen, daar willen ik het nu niet over hebben. Het doel van dit verhaal is de kansen voor meer
zeggenschap te benutten door in groepsverband met zelforganisatie bouwprojecten te ontwikkelen voor eigen gebruik, 'collectief' PO. Dit kan gelden voor zowel wonen als werken als combinaties van beide. Betaalbaarheid staat daarbij voorop. Zeker in Delft, een stad met veel starters, is betaalbaarheid belangrijk. “Home Made”, thuis gemaakt, is een mooie term die door het project “Nederland wordt anders” is uitgevonden. Jonge ontwerpers doen mee in dat project met een (C)PO+ katalysator en acht heldere aanbevelingen. Samen bouwen is de toekomst. Bestaande regels en rekenregels passen niet meer, er zijn prikkels nodig om te veranderen, de crisis misschien?
Inspirerende voorbeelden
Erg belangrijk is om Delftse bewoners en gebruikers met mooie voorbeelden in aanraking te brengen en zo te verleiden mee te doen. Dat geldt natuurlijk ook voor de politiek. Onze raadsleden zijn net zo goed bewoners van Delft, maar hebben daarnaast de mogelijkheid direct hun invloed te laten gelden.
Zoekende naar mooie voorbeelden hebben we een project als de Sargfabriek in Wenen gevonden. Dat is wonen, werken, ontspanning en vermaak in een oud melkfabriekscomplex, een mengsel van herbestemming en nieuwbouw. Dit project kan als voorbeeld dienen voor de Gasthuisplaatsontwikkeling. Bestaande bebouwing hoeft dan misschien niet gesloopt te worden, maar kan waardig worden getransformeerd.
De stad Tübingen kan als inspiratie dienen voor de Spoorzone. In Tübingen was er binnen in de stad een groot leeg kazerneterrein van het Franse leger. Dit is na de Wende geheel met bouwgroepen ontwikkeld.
Projecten in Casteren en Nieuw Terbregge zijn goede voorbeelden voor onze Harnaschpolder. Nieuw Terbregge is van Hulshof Architecten, is nieuwbouw via CPO.
Het Delftse architectenbureau Galis is met “EGO” een van de prijswinnaars van “Zo wil ik wonen”, een onderdeel van het project “Nederland wordt anders”. Het is een ontwikkelconcept dat prachtig in de Schie-oevers zou passen.
Minder kosten en andere rollen
Het grootste voordeel van samen werken en bouwen zit in de verminderde kosten voor de gebruiker, die zeker 20% bespaart door het gezamenlijk doen en het overbodig maken van kosten voor tussenpersonen: de makelaar, verkoopkosten zoals brochures en reclame worden niet gemaakt; de financier en de ontwikkelaar, risico's worden beperkt en verzekeringen worden overbodig. Niet alleen wordt bespaard op deze kosten maar ook de winst van deze tussenpersonen is voor de gebruiker. Door een goede samenwerking van de gebruikers kan het plan slimmer worden. Meer logische grenzen worden getrokken tussen wat je zelf doet en wat je overlaat aan de deskundigen en tussen wat samen en individueel gebeurt.
Aanpassen
Architecten moeten hun gebruikelijke werkwijze aanpassen en zich dienstbaar gaan opstellen, Niet de arrogantie van de vormgever maar het maakbaar maken van verbeeldingen is leidraad. Kennis moet gedeeld worden en voorbeelden moeten aangedragen en verbeterd worden.
De schaal van de groepen kan verschillen naar gelang de budgetten die bewoners beschikbaar hebben en de mate van individuele vormwensen. In Terheijde, (Brabant) worden 20 starterswoningen gemaakt voor prijzen van € 145.000,- tot € 170.000,- op kavels van 140 tot 300 m2 in één bouwstijl maar met 20 verschillende indelingen, zichtbaar in de gevels door verschillende raamvormen. Zo'n project kan beschouwd worden als een sociale invulling naast duurdere koopwoningen. CPO projecten werken met een grondprijs die niet te hoog mag zijn. In Lith en Oijen waar ook een CPO project wordt ontwikkeld is de grondprijs €300,- per m2 excl. btw en dat is daar de geldende marktprijs.
Ook sociale opbrengsten
Hoe CPO op een mooie manier kan worden vorm gegeven is zichtbaar in de nieuwe achtergevels van het project “De Dichterlijke Vrijheid” in Spangen (Rotterdam). Dit project is van Hulshof Architecten en Urbannerdam, zij ontvingen daarvoor diverse prijzen waaronder de nationale innovatie-renovatie prijs. Het project laat nog een ander belangrijk voordeel zien. Tijdens het bouwproces is een sterke onderlinge band ontstaan tussen de deelnemers. Dat bleek uit het cadeautje dat de groep samen heeft gemaakt: een gezamenlijke tuin. Dit is tekenend voor de gemeenschap die gevormd wordt in zo'n project. Je leert je buren kennen en accepteren.
Een gezamenlijk motto is helpend, maar het is niet direct nodig. De grote winst zit vooral in het samen maken en dat is een heel pragmatisch proces. Na goede kennismaking en oriëntatie op de mogelijkheden, wat tijd kost, treedt er naar gelang de uitvoering dichterbij komt, een versnelling op. Bij het project in Spangen ontstond het gezamenlijke motto als vanzelf in de loop van de proces.
Tenslotte
Delft wil CPO al in de Harnaschpolder gebruiken om de ontwikkeling, die door de crisis vrijwel stil ligt, weer aan te jagen. En CPO is op veel meer plekken in Delft mogelijk. De eerder genoemde voorbeelden laten dat zien. Daarbij moet nauwlettend in de gaten worden gehouden dat de voordelen die via CPO ontstaan bewaard blijven. Het is een misverstand te menen dat er meer geld voor grondkosten ontstaat doordat de bouwkosten lager worden. Ik wil eerder pleiten voor een grondkostenverlaging, om zo bewoners te verleiden hier te gaan wonen en meer geld in hun huis te investeren. Ook de gemeente heeft daar voordeel van, ze verdient aan de meerwaarde die dit genereert via de WOZ waarde ontwikkeling. Dat is op den duur meer geld dan het korte termijn denken van de grondopbrengst nu.
CPO gaat over het zelf kunnen besteden van je geld en weten waar het naartoe gaat. Kortweg: wie betaalt bepaalt!
Wie wil mee doen kan zich aanmelden als geïnteresseerde via www.delftdesign.nl
Ineke Hulshof (56) is architect bij Hulshof architecten en voorzitter van Delft Design. Zij is sinds 1981 als ontwerper actief voor gebruikers is verschillende vormen; van woongroepen tot collectief opdrachtgeverschap. Bekende projecten zijn De Dichterlijke Vrijheid of ook wel het Wallisblok in Spangen, Rotterdam en Terbregse.nl. In Delft de Gecroonde P en de Oliemolen. Op dit moment is het nieuwe uitvaartcentrum en crematorium bij de Iepenhof in uitvoering.